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Augen auf beim Grundstückskauf

Ein Baugrundstück kann unliebsame Überraschungen bergen. Viele davon lassen sich vermeiden. Darauf sollten Sie vor dem Kauf eines Grundstücks achten.

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Raik Mandel und die Mitarbeiter von SHS Schwedenhaus staunten nicht schlecht, als sie für Eksjöhus eine Baustelle in der Gemeinde Mellensee (Brandenburg) betreuten. Auf dem Nachbargrundstück brachten die Erdarbeiten einen ganz besonderen Veteranen zum Vorschein: einen russischen Tanklastanhänger.

So etwas findet man nicht alle Tage, schon gar nicht im Wohngebiet. „Was Überraschungen beim Bau angeht, war das mit Abstand die spektakulärste, die wir in über 25 Jahren Firmengeschichte erlebt haben“, resümiert Mandel, dessen Verkaufsbüro Eksjöhus-Häuser in Berlin und Brandenburg baut. „So etwas kann jedem Grundstückskäufer passieren.“

Die Geschichte des Grundstücks kennen

Gegen unliebsame Funde unter der Erdoberfläche ist niemand gefeit. Erkundungen im Vorfeld können aber zumindest Hinweise darauf geben, dass im Boden möglicherweise Unerwartetes schlummert. Im Fall des Anhängers war bekannt, dass sich in der Umgebung des Fundorts früher russische Kasernen befanden. Jahrzehnte später wurde das Areal in ein  Baugebiet für Einfamilienhäuser umgewidmet. Kann man sich vor einer solchen Überraschung schützen? Kaum, denn dazu müssten zuvor auf dem gesamten Grundstück Probebohrungen erfolgen.

Allerdings sind ehemalige Nutzungen und Bebauungen unter Umständen in städtischen Archiven vermerkt und können dort von Bauinteressenten erfragt werden. Oft erinnern sich auch Nachbarn an die Geschichte des Grundstücks und es zahlt sich aus, in der Umgebung nachzufragen.

Vorher lieber mal fragen

Auch wenn solche Funde in Wohngebieten unwahrscheinlich und daher selten sind: die Möglichkeit, dass zuvor eine Tankstelle oder eine Chemiefabrik an Ort und Stelle stand und der Boden kontaminiert ist, besteht auch dort. Wer ein mutmaßlich belastetes Grundstück kaufen möchte, kann eine Anfrage ans Altlastenkataster stellen, das meist von der zuständigen Kreisverwaltungsbehörde oder der unteren Bodenschutzbehörde geführt wird.

Altlastenkataster dienen der einheitlichen Erfassung, Verwaltung und Auswertung von Daten zu altlastverdächtigen Flächen, Altlasten und auch Verdachtsflächen auf schädliche Bodenveränderungen. Viele Kreisverwaltungen bieten die Möglichkeit, Anfragen an das Kataster online zu stellen.

Möglich ist auch, eine Bodenuntersuchung auf Schadstoffe zu beauftragen. 

Eine Bodensanierung kann teuer werden

Augen auf beim Grundstückskauf: ein zu weicher Boden und ein hoher Grundwasserspiegel verursachen Mehrkosten beim Hausbau

Es empfiehlt sich, vor der Kaufentscheidung Auskünfte einzuholen, denn eine Bodensanierung kann im schlimmsten Fall mehrere hunderttausend Euro kosten und das Bauprojekt vereiteln.

„Unserer Firma wäre das einmal  fast passiert, als wir östlich von Berlin eine Halle bei einer Zwangsversteigerung günstig kaufen wollten“, berichtet Raik Mandel. „Eine Anfrage bei Gericht ergab, dass sich dort früher eine Tankstelle befand. Es lag ein Zusatzgutachten mit den Auflagen und der Kostenschätzung vor. Die Bodensanierung hätte uns mindestens 400.000 Euro gekostet. Auch eine Kundin von uns hatte ein Grundstück gefunden, das sich als verseucht herausstellte. Niemand konnte ihr sagen, was an Kosten auf sie zukommen würde. Sie hat deshalb ein anderes Grundstück gesucht und gekauft.“

In solchen Fällen heißt es: Finger weg, sonst könnte es Ihnen ergehen wie dem Käufer eines Grundstücks an der ehemaligen Berliner Mauer. Bei der Erschließung entdeckten die Bauarbeiter eine mit Mutterboden zugeschüttete Müllkippe.

Unser Tipp: Seien Sie besonders in Zeiten knappen Baugrunds wachsam und prüfen Sie diese Faktoren, bevor Sie sich zum Kauf entscheiden. Ein vermeintliches Schnäppchen kann sich schnell als Kostenfalle entpuppen.

Wenn der Boden nicht trägt

Wer ein Grundstück kaufen möchte, sollte auch die Eigenschaften des Bodens kennen. In Zeiten knappen Baulands weisen viele Gemeinden heute auch Neubaugebiete aus, deren Qualität durch weiche Böden oder nah an der Oberfläche liegendes Grundwasser beeinträchtigt ist. Wie sich ein zu weicher Baugrund auswirken kann, belegt eindrucksvoll der weltberühmte Turm von Pisa: Das Bauwerk aus dem 12. Jahrhundert steht schief, weil die Architekten ihn auf einem sandig-lehmigen Untergrund errichteten – für einen solchen Bau völlig ungeeignet. Das Gewicht führte dazu, dass das Fundament nachgab und sich der Turm zur Seite neigte.

Zu weicher Boden

Grundstück in Berlin-Rahnsdorf: hier musste bis in zwei Meter Tiefe Torf gegen Schotter ausgetauscht werden. Dazu kam ein hoher Grundwasserspiegel. Eine teure Pfahlgründung konnte zwar verhindert werden, trotzdem entstanden den Bauherrn Mehrkosten von ca. 20.000 bis 30.000 Euro.

Mit zu weichem Boden hatten es die Mitarbeiter von SHS Schwedenhaus zuletzt bei einem Bauprojekt in Berlin-Rahnsdorf zu tun. Das war vorher bekannt und die Bauherren wussten, dass zusätzliche Kosten auf sie zukommen würden. Damit der Boden trägt, mussten zwei Meter Torf ausgetauscht werden. Zum Vergleich: normalerweise wird nur die oberste Humusschicht – etwa 30 bis 40 Zentimeter – entfernt. Eine so tiefe Torfschicht hätte dazu geführt, dass sich das Haus mit der Zeit absenkt. Zusätzlich muss für die Zeit, in der gegraben wird, meist das Grundwasser abgesenkt werden, was weitere Kosten verursacht.

Schichtenwasser und Grundwasser als Bauhindernis

Bei Grundstücken in Gewässernähe können Schichtenwasser (auch Sickerwasser genannt) oder ein zu hoher Grundwasserspiegel Bauvorhaben verteuern. Das gilt vor allem, wenn ein Keller geplant ist. Schichtenwasser ist auf einer wasserundurchlässigen oder wenig wasserdurchlässigen Bodenschicht aufgestautes Oberflächenwasser. Die wasserstauende Bodenschicht hindert das Wasser am Versickern in tiefere Schichten. 

Ein hoher Grundwasserspiegel bedeutet ein Risiko, weil Feuchtigkeit von unten ins Haus dringen kann. Auch die Tragfähigkeit des Bodens ist hier oft ein Thema. In diesem Fall muss der Bau eventuell auf Pfählen aus Holz oder Beton errichtet werden, damit sich das Haus später nicht absenkt.

Die Mehrkosten für diese sogenannte Pfahlgründung oder für Bodenaustausch können schnell  30.000 bis 50.000 Euro betragen, in Einzelfällen sogar noch mehr.

Bodengutachten ist Pflicht

Um Risiken einzuschränken sind Bodengutachten zwingend erforderlich. Idealerweise sollten sie vor dem Kauf erstellt werden, was bei der aktuellen Marktlage kaum möglich ist. Jahrelange Erfahrung und die Betrachtung des Umfelds durch die Baufirma können daher eine wichtige Hilfe sein.

Durch eine rechtzeitige Hausplanung und den Kontakt zur späteren Baufirma können Sie viele Überraschungen vermeiden und für einen reibungslosen Bauablauf sorgen. 

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